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普通人购买商品房篇（一）

——看懂“新建商品房不动产首次登记”

张小登

买房对普通家庭是件大喜事，但过程中也暗藏风险。为什么购房多年？税费也缴清了？就是拿不到不动产权证书。其实都与一个法律关键环节——新建商品房“不动产首次登记”息息相关。本期“张小登”就来为大家解答关于新建商品房首次登记以及购房人买房时一些注意事项。

开发商篇

一、什么是不动产首次登记？

张小登：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。即：开发企业依法建造的房屋，并完成规划核实、竣工验收等，将国有建设用地使用权及房屋所有权确权至开发企业名下的登记。也称确权登记，俗称“办栋证”。

二、必须办理不动产首次登记吗？它有什么作用？

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张小登：必须办理，这是房屋合法买卖后，购房人能顺利办理分户登记的前提。根据不动产的连续登记原则：“未办理不动产首次登记的，不得办理其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。简单来说，未办理不动产首次登记的房子，不动产权证书无法登记到购房业主的名下。

三、开发商申请首次登记需要满足哪些条件？

张小登：要满足以下条件。

第一、土地权属清晰：已依法取得国有建设用地使用权，办理了《国有土地使用证》或《不动产权证书》。

第二、房屋已竣工：房屋建筑已经建设完成。

第三、建设工程合规：已取得《建设工程规划许可证》及验收合格证明《规划（土地）核实意见书》，确保建设符合规划要求。

第四、质量验收合格：已取得《建筑工程施工许可证》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》等证明文件，确保房屋质量安全合格。

第五、税费已缴清：已按规定缴清土地出让金、相关税费等。

第六、测绘成果完备：已由有资质的测绘单位完成房屋和土地的实地测绘，并出具《房屋建筑面积测绘报告》，明确每户的位置、面积和公摊情况。

四、开发商申请首次登记需要准备什么材料？

张小登：关注“张家界市不动产登记中心”微信公众号，进入服务大厅（张家界市网上办事大厅）的办事指南，点击登记事项办事指南，选择“国有土地使用权及房屋所有权首次登记——开发企业”。

购房人篇

张小登：（一）《国有土地使用证》或《不动产权证书》（土地部分）：证明开发商合法取得了这块土地的使用权，土地性质、用途、使用期限等清晰；

（二）《建设用地规划许可证》：证明这块土地的使用符合城市规划；

（三）《建设工程规划许可证》证明这栋楼的规划（如楼层、户型等）是经过批准的；

（四）《建筑工程施工许可证》：证明该项目工程可以合法开工；

（五）《商品房预售许可证》:这是购买期房的最关键文件，证明这个项目是被允许提前销售的，务必核对证上信息与购房的楼栋是否一致。签订合同之前，务必确认该房屋是否存在抵押、查封等情况。

二、有没有更进一步的保障措施，保护预购房人的权益？

张小登：有。申请人可按照约定申请不动产预告登记。

三、什么是不动产预告登记?

张小登：预告登记是为保障购房人将来实现不动产物权，当事人签订不动产物权协议后，按约定向登记机构申请的预先登记。作用：防止开发商把已经出售的住房再次出售或进行抵押，锁定未来物权变动请求权，保障买方或者抵押权人权益，将来能顺利转移登记至购房人名下。

四、如何防止开发商不配合办理预告登记？

签订完购房合同并网签备案后，合同双方可以申请办理预告登记，或者购房人单方申请预告登记。

预告登记的前需要核实该套房屋信息，如抵押状态、是否有查封、是否已网签等。如有在建建筑物抵押，需要一并申请在建建筑物抵押权注销登记。

五、预告登记就是房屋转移登记的吗？

张小登：不是。房屋转移登记是指房屋所有权从一方转移到另一方所进行的登记，是房屋所有权发生变动的确认。而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种预登记，防止他人对不动产进行处分，并不直接导致房屋所有权转移。预告登记后，将来发生的不动产物权变动，需要请求您的同意，具有排他效力。

六、办理预告登记需要准备什么材料？

张小登：（一）不动产登记申请书。

（二）居民身份证、营业执照或其他证明材料，属委托的提交委托书及受托人居民身份证。

（三）商品房预售合同。

（四）物业维修资金缴纳凭证。

（五）以预购商品房不动产设定抵押的，提交不动产登记证明及不动产抵押合同、主债权合同。

来源〡 张家界不动产登记中心

编辑〡 胡杰

责编〡 庹德锋 袁维进

主编〡 谷臣杰

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发布于：北京市